扎根行业领域开展研究，立足专业领域持续深耕。欧洲杯下注重视专业建设，强调以专业立所，夯实自身建设，秉持敬业精神，为当事人提供高质量法律服务。为此，欧洲杯下注自2020年举办首届优秀法律文书评选活动。为持续推进该活动，2023年，欧洲杯下注第四届优秀法律文书评选活动如期举行。
今日推送2023年度获奖文书——毛星棋律师、舒廷婷律师《欧洲杯下注》。
案件基本情况
委托人Q县城市运营有限公司拟作为投资人Q县一烂尾商品房开发项目，本所律师全程参与了该次投资项目，提供了法律风险评估等专项法律服务，针对房屋开发项目及开放商做了法律尽职调查。
采纳情况
委托人基本上采纳了尽调报告所提示的风险应对意见，并在本所律师的协助下在其签署的协议中对项目可能存在的风险做了安排。
目 录
导 言
尽职调查范围
简称与定义
方法与限制
本报告的结构
正 文
壹 目标公司破产重整的情况
一、目标公司预重整情况
二、目标公司重整情况
（一）破产重整申请的批准
（二）破产债权的确认
（三）重整计划的批准
（四）重整计划的主要内容
三、目标公司重整计划的执行情况
（一）项目施工进度
（二）销售情况
（三）Z酒店及Q客运站的经营
（四）Q县小南门土地的处置
（五）目标公司的人员编制
（六）投资人的投资情况
贰 W·L项目的建设情况
一、项目概况
二、土地情况
三、项目修建情况
叁 目标公司的其他情况
一、目标公司的设立及历史沿革
（一）目标公司基本情况
（二）目标公司的设立与变更
（三）对目标公司设立及沿革的法律评价
二、目标公司的组织架构及法人治理结构
（一）目标公司的组织架构
（二）目标公司的法人治理结构
（三）对目标公司组织结构及其治理结构的法律评价
三、目标公司办公场所
四、目标公司已取得其他的资质、许可、批复文件
五、目标公司的不动产查询情况
六、目标公司的税务情况
七、目标公司的用工情况
（一）基本情况
（二）法律评价
八、目标公司以房抵债的情况
七、目标公司的行政处罚及诉讼、执行等
（一）行政处罚信息
（二）诉讼、执行信息
八、信用信息
肆 法律意见
一、C公司参与重整的必要性
（一）重整可以使破产财产价值最大化
（二）重整可解决发展集团购买W·L项目部分住房、车位的交付问题
（三）重整符合国家“保交楼”政策，有利于维护社会稳定
二、C公司参与重整的路径
三、C公司参与重整的风险
（一）变更后的重整计划未得到债权人会议同意
（二）C公司无法回收现金且抵债资产价格偏高
（三）项目重整失败的风险
（四）工程质量风险
四、原重整计划执行期限的延长
五、变更重整计划的程序
六、共益债务的保障措施
七、关于破产中债务清偿顺序
八、购房债权的性质
（一）消费型购房人的定义
（二）消费型购房人的认定
（三）发展集团是否是消费型购房人
（四）以房抵债购房人是否是消费型购房人
（五）目前执行的重整计划的安排
九、以房抵债的撤销问题
（一）本项目以房抵债的情况
（二）以房抵债合同的撤销
（三）管理人可否解除以房抵债合同
（四）释放以房抵债房屋的建议路径
十、工程债权的清偿顺位
（一）建设工程优先受偿权
（二）工程债权的清偿顺位
（三）本项目工程债权的清偿顺位
十一、重整失败的原因及后果
声明
注：报告内容文字较多，仅推送法律意见部分
肆 法律意见
一、C公司参与重整的必要性
（一）重整可以使破产财产价值最大化
因Z公司重要的财产是W·L项目的在建工程（烂尾楼），根据司法实践现状，烂尾楼寻找意向购买方时间周期长，拍卖价格低。《欧洲杯下注》第二十六条规定：“破产财产的处置。破产财产处置应当以价值最大化为原则，兼顾处置效率。人民法院要积极探索更为有效的破产财产处置方式和渠道，最大限度提升破产财产变价率。”
在建工程修建完毕后，项目价值将大幅提升，符合“破产财产处置价值最大化”的原则。
（二）重整可解决发展集团购买W·L项目部分住房、车位的交付问题
根据本所律师于2022年12月14日对破产管理人进行的访谈，因Z公司欠付政府土地出让金，为解决土地出让金缴纳问题，Q发展投资集团有限公司（以下简称“发展集团”）购买了W·L项目部分住房、车位。
发展集团向本所律师提供的《欧洲杯压球》显示，发展集团购买了：W·L项目5号楼、7号楼住宅XXX套，单价XXXX元，面积XXXX平方米，总价XXXXXXXX元；车位XX个，单价XXXXX元，总价XXXXXXX ；合计XXXXXXXX元。
根据Z公司现执行的重整计划（即由破产管理人提供的目标公司于2020年6月20日编制的《欧洲杯下注》，下同），重整成功后，Z公司将向发展集团交付住房和车位。但若重整不成功进入清算程序，发展集团购买住房、车位的债权将难以足额受偿。
（三）重整符合国家“保交楼”政策，有利于维护社会稳定
2022年7月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
Z公司破产清算则无法向购房人交房，极大损害购房人利益。购房人维权可能形成社会不稳定因素，“保交楼”可化解部分社会稳定性问题。
二、C公司参与重整的路径
C公司参与重整的路径为：C公司与管理人、债务人签订投资协议等文件——制定C公司作为投资人的重整计划（以下简称“变更后的重整计划”）——债权人会议决议——人民法院裁定批准——变更后的重整计划执行。
三、C公司参与重整的风险
（一）变更后的重整计划人民法院裁定批准
《欧洲杯下注》第十九条规定：“债权人会议决议不同意或者人民法院不批准变更申请的，人民法院经管理人或者利害关系人请求，应当裁定终止重整计划的执行，并宣告债务人破产。”
因房地产市场低迷，原重整计划测算的重整成功预计可实现销售收入大幅降低，又因建筑材料价格持续走高，项目建设成本增加，导致债权人受偿比例降低，加之投资人的回报为15%/年固定投资回报加上9%/年管理费用高达24%/年。在此情形下，再增加贵公司作为共益债务的投资额，债权人受偿比例将继续降低，甚至普通债权人受偿率归0。基于前述原因，法院、破产管理人均认为继续增加作为共益债务的投资额很难获得债权人大会通过。
若变更后的重整计划未得到债权人会议决议同意且法院不裁定批准通过，则重整失败，法院将宣告债务人破产。
（二）C公司无法回收现金且抵债资产价格偏高
根据现重整计划的债权受偿方案，在Z公司W·L项目竣工验收合格备案后1个月内，进行最终分配结算，结算分配时尚有资产未处置变现成功，剩余资产按照备案价或评估价以物抵偿债权。
根据本所律师尽职调查情况，Z公司资产变现较为困难，C公司极大可能无法回收现金，只能用Z公司剩余资产抵偿债权，目前资产的备案价、评估价偏高，可能导致C公司利益受损。
（三）项目重整失败的风险
项目重整失败将带来一系列系统性风险，具体包括：（1）C公司的投资可能面临高额甚至全额投资亏损；（2）发展集团前期购买XXXX万的人才公寓无法交付，极有可能面临全额亏损；（3）大量社会购房人面临无法交房的情况，造成极大的社会维稳风险等。
（四）工程质量风险
1.工程质量责任不能厘清的风险
为压缩项目建设成本，拟由QXX建筑工程有限公司与Z公司、破产管理人签订施工合同，现项目承包人退出。在此情形下，W·L项目系两个主体施工完成，若出现工程质量问题，责任难以划分。
2.工程无法通过竣工验收的风险
现工程尚未修建完毕，无法准确判断前期承包人施工部分是否存在质量等问题，存在修建完毕后无法通过竣工验收的风险。
四、原重整计划执行期限的延长
因原重整计划规定的执行期限是自法院裁定批准重整计划之日起 18 个月，2021年7月14日，Q县人民法院作出（2021）川XXXX破X号之二民事裁定书，裁定批准四川省Z房地产开发有限公司重整计划。故原重整计划的执行期限是2021年7月14日至2023年1月14日。故当务之急是延长原重整计划执行期限。
最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）规定：对于重整计划或者和解协议已经进入执行阶段，但债务人因疫情或者疫情防控措施影响而难以执行的，人民法院要积极引导当事人充分协商予以变更。协商变更重整计划或者和解协议的，按照《欧洲杯下注》第19条、第20条的规定进行表决并提交法院批准。但是，仅涉及执行期限变更的，人民法院可以依债务人或债权人的申请直接作出裁定，延长的期限一般不得超过六个月。
根据前述规定，仅变更重整计划执行期限，可以由法院依申请直接裁定，根据工程建设的实际情况延长重整计划执行期限。
五、变更重整计划的程序
《欧洲杯下注》第十九条规定：“重整计划执行中的变更条件和程序。债务人应严格执行重整计划，但因出现国家政策调整、法律修改变化等特殊情况，导致原重整计划无法执行的，债务人或管理人可以申请变更重整计划一次。债权人会议决议同意变更重整计划的，应自决议通过之日起十日内提请人民法院批准。债权人会议决议不同意或者人民法院不批准变更申请的，人民法院经管理人或者利害关系人请求，应当裁定终止重整计划的执行，并宣告债务人破产。”、第二十条规定：“重整计划变更后的重新表决与裁定批准。人民法院裁定同意变更重整计划的，债务人或者管理人应当在六个月内提出新的重整计划。变更后的重整计划应提交给因重整计划变更而遭受不利影响的债权人组和出资人组进行表决。表决、申请人民法院批准以及人民法院裁定是否批准的程序与原重整计划的相同。”
总结来说，变更重整计划的程序是：债务人或管理人申请-债权人会议决议同意变更-提请法院批准-法院裁定同意变更重整计划-债务人/管理人提出新的重整计划-提交给因重整计划变更而遭受不利影响的债权人组和出资人组进行表决-表决通过后申请人民法院批准-人民法院裁定批准。
本所律师多次与破产管理人沟通变更重整计划的程序问题，破产管理人认为本次变更几乎所有的债权人组均会遭受不利，故想将流程简化为：债务人/管理人提出新的重整计划-债权人会议同时决议是否同意变更重整计划、是否同意新的重整计划-表决通过后申请人民法院批准-人民法院裁定批准。
为最大程度保证债权人会议通过变更后的重整计划，法院建议以通讯的方式召开债权人会议。
关于变更重整计划所需的时间。一方面，《欧洲杯下注》明确规定了：1.召开债权人会议，管理人应当提前十五日通知已知的债权人；2.债权人认为债权人会议的决议违反法律规定，损害其利益的，可以自债权人会议作出决议之日起十五日内，请求人民法院裁定撤销该决议，责令债权人会议依法重新作出决议。除前述规定中涉及的期限，再加上通讯方式所需的邮寄、收集、统计表决票、法院裁定等15日必要时间，故预计整个流程至少需要1个月。另一方面，破产管理人特别说明：启动变更程序的前提是解除原投资协议、签署新投资协议、更新Z公司财务数据，亦增加了使时间不可控的因素。
六、共益债务的保障措施
《欧洲杯下注》第四十二条规定：“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；（三）因债务人不当得利所产生的债务；（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；（六）债务人财产致人损害所产生的债务。”第四十三条规定：“破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。”
共益债务的特征是为全体债权人的共同利益产生，后果是在破产财产中随时予以清偿。具体到W·L这一烂尾项目，项目修建完成符合全体债权人共同利益，为保证项目建设，破产管理人引入投资人继续投资建设，投资人投资款、投资回报均作为共益债务，随时进行清偿。
为确保共益债务可以优先获得清偿，降低潜在风险，本所律师建议采用如下保障措施：
1.经债权人会议表决通过，报告债权人委员会
从法律规定上看，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（三）》第二条规定：“破产申请受理后，经债权人会议决议通过，或者第一次债权人会议召开前经人民法院许可，管理人或者自行管理的债务人可以为债务人继续营业而借款。提供借款的债权人主张参照企业破产法第四十二条第四项的规定优先于普通破产债权清偿的，人民法院应予支持”。《欧洲杯下注》第六十九条的规定：“管理人实施下列行为，应当及时报告债权人委员会：…（四）借款；…”。根据前述规定，重整期间的借款依法应当经过债权人会议表决通过，并且管理人还应当将借款情况向债权人委员会报告。
从实践经验上看，企业在破产重整期间获得投资能够帮助企业恢复经营，但这些款项作为共益债务将优先清偿，则其他债权人债权的受偿比例将存在被降低的风险。虽然共益债务是为所有债权人共同利益而设定的债务，但是并非所有债权人均愿意承担这种风险。为避免因程序问题而产生争议后影响法院对共益债务的认定，共益债务应当取得债权人会议表决通过，以避免债权人后续提出异议。
2.得到法院确认
虽然《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（三）》第二条确认了为债务人继续营业所作的借款为共益债权，但考虑重整阶段投资存在巨大风险，故建议在投资前获得法院的确认，确保投资款、投资回报将被认定为共益债务并优先清偿。
3.在投资文件中明确款项性质
为确保投资款、投资回报可以优先获得清偿，C公司作为投资人应当在《欧洲杯压球》《欧洲杯压球》等文件中明确以下内容：
（1）明确款项的性质。在重整投资文件中均应约定投资款、投资回报为共益债务，投资款用于项目建设，破产管理人和债务人不得将该款项挪用。
（2）明确款项的清偿优先权。投资人在投资文件中明确约定：若重整成功，应按照重整计划约定支付本金及投资回报。若重整失败，投资人已投资的款项中未使用资金应予以退回；其余部分及投资回报应作为共益债务优先受偿，并优先破产前工程款受偿。
4.设定担保
根据《欧洲杯下注》第七十五条规定：“在重整期间，债务人或者管理人为继续营业而借款的，可以为该借款设定担保”。
故投资人可以要求债务人提供抵押担保，并进行登记备案。具体到本项目，可以要求债务人将已办证尚未抵押的资产抵押给投资人。此外，还可以要求债务人的股东承担连带责任。
5.资金监管
为加强债务人资金监管，以免资金在重整程序中被挪用或滥用，建议C公司对项目资金进行监管。
（1）投资人将投资款支付至专项账户，由投资人和管理人共同管控。通过设立监管账户、在银行预留印鉴、共同保管U盾及财务专用章等方式对资金进行共同管控，根据制定资金使用计划对资金使用进行审批，确保资金用途符合约定。
（2）投资人对企业经营销售情况进行监管。根据已制定的经营方案，对企业经营进度实时跟踪，要求债务人、破产管理人及时披露目标项目的开发、销售及回款情况。目标项目产生回款后，需进行资金归集并设定销售回款达到一定金额后，按约定比例留存一定的经营所需款项，剩余部分提前申请清偿。
七、关于破产中债务清偿顺序
《欧洲杯下注》第四十三条规定：“破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。债务人财产不足以清偿所有破产费用和共益债务的，先行清偿破产费用。债务人财产不足以清偿所有破产费用或者共益债务的，按照比例清偿。”
第一百零九条规定：“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。”
第一百一十三条规定：“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（三）普通破产债权。破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。”
为便于理解，本所律师将破产清偿顺序简单总结为：
1.担保债权（对特定财产享有优先权）。
2.破产费用：（1）破产案件的诉讼费用；（2）管理、变价和分配债务人财产的费用；（3）管理人执行职务的费用、报酬和聘用工作人员的费用）。
3.共益债务：（1）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；（2）债务人财产受无因管理所产生的债务；（3）因债务人不当得利所产生的债务；（4）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；（5）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；债务人财产致人损害所产生的债务。
4.破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金。
5.破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款。
6.普通破产债权。
八、购房债权的性质
W·L项目的购房人既有一般购房人，也有以物抵债转化的购房人，还有发展集团这种批量购买人才公寓的购房人，我们必须对其进行区分。
（一）消费型购房人的定义
《欧洲杯压球》（已失效，简称“批复”）规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”
《欧洲杯下注》规定：基于《欧洲杯压球》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《欧洲杯压球》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。
《欧洲杯下注》 第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
《欧洲杯压球》，最高人民法院认为：房地产开发企业破产案件中，破产债权类型纷繁复杂，存在诸多价值冲突和利益衡平，破产债权的清偿顺序，对各方当事人的切身利益影响巨大。为切实平衡好房地产开发企业、购房人、其他债权人之间的关系，公平保护各方当事人的合法权益，最高人民法院先后出台了《欧洲杯压球》《欧洲杯下注》 《欧洲杯下注》等司法解释，并就山东省高级人民法院处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案作出答复。上述解释和答复意见均赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则...认为彭顺丽、谢九乐作为购房消费者享有的购房款返还请求权优先于长城资产广西分公司享有的抵押权予以受偿，驳回长城资产广西分公司的诉讼请求，符合本案实际，处理意见较为公允，本院予以认可。
根据前述文件、案例的内容和精神，结合生存权优于经营权的理念，引申出了消费型购房人的概念，且赋予了消费型购房人在支付全部或大部分购房款后，享有请求交付房屋（房屋建成）或返还购房款（房屋未建成）的优先清偿权利，且债权清偿顺序上优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权。
（二）消费型购房人的认定
1.以居住为目的
《欧洲杯下注》第二十九条规定，消费型购房人要行使对抗其他权利的优先权，其所购买房屋应当用于居住，并且其名下不能有其他用于居住的房屋。《欧洲杯压球》（简称为“九民纪要”）第一百二十五条规定，“对于《欧洲杯下注》第二十九条中‘所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋’如何理解，审判实践中掌握的标准不一。‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”
赋予消费型购房人优先权是为了保护其生存权，故所购房屋应是住宅，购买房屋是为居住而非投资。故购买多套房屋的购房人，需对其以居住为目的还是投资作出甄别。
2.购房人为自然人
根据《欧洲杯下注》等相关规定，应把消费者限定为个人而非法人企业、非法人组织。法人和非法人组织等购买房屋一般是基于办公等非居住目的，故不应纳入消费型购房人之列。
3.支付了全部或大部分合同价款
《欧洲杯压球》第一百二十五条规定：“如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。”
破产是综合执行程序，在各种利益交织的前提下，应注重保障个案实质上的公平正义，建议根据实际情况对消费型购房者交款比例作出要求。
（三）发展集团是否是消费型购房人
发展集团系企业法人，且一次性购买上百套房屋，不可能是以居住为目的，故不属于消费型购房人。
（四）以房抵债购房人是否是消费型购房人
《欧洲杯压球》，最高人民法院认为：本案中孙淑丽与广信公司的原法律关系为借款合同关系，随后通过签订《欧洲杯下注》以实现以物抵债的交易目的；孙淑丽基于广信公司的以房抵债行为而形成购房事实，其购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要；孙淑丽不属于消费者购房人，不能据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。
根据前述案件的审理思路，以房抵债购房人系为实现债权而非居住需要，故不属于消费型购房人。
（五）目前执行的重整计划的安排
Z公司目前执行的重整计划对于购房人的安排是：选择继续购房的，在按原商品房买卖合同约定的价款补足购房款后，Z公司向其交付房屋；选择退款的，其已支付的购房款（或购房定金）作为普通债权清偿。此重整计划仅区分了是否继续购房，对选择继续购房的债权人统一作出了交房的安排，并未区分消费型购房者和其他购房者。这与立法理念和破产实践存在一定差异。
九、以房抵债的撤销问题
（一）本项目以房抵债的情况
根据破产管理人向本所律师提供的《欧洲杯下注》，2020年5月至2020年12月，共有XX笔债权转化为购买房屋（商铺、住宅）、车位的款项，多套房屋、车位的购房人非债权人本人，签订的文件类型有网签合同、认购协议、预约协议书、内部签署审批表等，约三分之一的房屋、车位款项未支付完毕。合计抵债金额XXXXXXXX元。
（二）以房抵债合同的撤销
《欧洲杯下注》第三十一条规定：“人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（二）以明显不合理的价格进行交易的。” 第三十二条规定：“人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款（不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的）规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。”
根据以上规定，在破产案件中，存在以下情形，管理人有权请求法院撤销：1.以房抵债行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内；2.在人民法院受理破产申请前一年内，以不合理的抵债金额进行以房抵债的。
法院于2021年4月26日裁定受理Z公司的破产重整申请。《欧洲杯下注》显示的抵债时间均在2020年5月-12月之间，且破产管理人认为价格合理。若破产管理人认为以房抵债系个别清偿，则管理人可以请求法院撤销破产申请前6个月内（2020年10月27日至2021年4月26）的以房抵债。
（三）管理人可否解除以房抵债合同
《欧洲杯下注》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。故管理人有权依据《欧洲杯下注》第十八条单方解除的合同限于破产申请受理前成立且债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。
但在本项目的以房抵债合同中，债权人多已履行了主合同义务，例如借款的支付义务、建设工程的施工义务等，因此，管理人不能够依据《欧洲杯下注》第十八条的规定单方解除以房抵债合同。此观点有（2020）最高法民申4265号、（2021）最高法民申2462号裁判文书支持。
（四）释放以房抵债房屋的建议路径
《欧洲杯下注》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”
本项目中，Z公司未向抵债的债权人交付房屋，亦未办理产权登记，以房抵债合同尚未履行完毕；继续履行以房抵债合同，向债权人交付抵债房屋，可能构成个别清偿。对于以房抵债合同，本所律师建议破产管理人依据《欧洲杯下注》第十六条的规定，从保障债权人公平受偿的角度解除以房抵债合同。最高人民法院在(2019)最高法民申3582号、(2020)最高法民申2256号、（2021）最高法民申1966号中均持本观点。
十、工程债权的清偿顺位
（一）建设工程优先受偿权
《欧洲杯压球》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
《欧洲杯下注》第三十五条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”第三十六条规定“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第三十七条规定：“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”第四十一条规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”
根据前述规定， 取得建设工程优先受偿权的必要条件是：1.主体为施工方，而非设计、勘察方；2.承建工程可以折价或拍卖；3.在十八个月内行使。
（二）工程债权的清偿顺位
破产程序中影响工程款债权清偿顺位的核心是工程债权是否享有建设工程优先受偿权。优先工程款债权在破产程序中针对建筑物处置所得价款优先受偿，普通工程款债权则被认定为普通债权，需要在破产费用、共益债务、担保债权、税款债权、职工债权等清偿完毕后，由剩余破产财产清偿。
（三）本项目工程债权的清偿顺位
根据破产管理人提供的债权审核总表，已认定重整前建设工程优先债权X户，认定金额XXXXXXXX元。
根据破产管理人告知，重整计划执行过程中工程款按月结清，不涉及清偿顺位问题。
未来若变更承包人，承包人享有建设工程优先权，同时可要求在变更后的重整计划中将工程垫资列为共益债务。
十一、重整失败的原因及后果
《欧洲杯下注》第七十八条规定：“在重整期间，有下列情形之一的，经管理人或者利害关系人请求，人民法院应当裁定终止重整程序，并宣告债务人破产：（一）债务人的经营状况和财产状况继续恶化，缺乏挽救的可能性；（二）债务人有欺诈、恶意减少债务人财产或者其他显著不利于债权人的行为；（三）由于债务人的行为致使管理人无法执行职务。”
第九十三条规定：“债务人不能执行或者不执行重整计划的，人民法院经管理人或者利害关系人请求，应当裁定终止重整计划的执行，并宣告债务人破产。人民法院裁定终止重整计划执行的，债权人在重整计划中作出的债权调整的承诺失去效力。”
《欧洲杯下注》第十九条规定：重整计划执行中的变更条件和程序...债务人或管理人可以申请变更重整计划一次...债权人会议决议不同意或者人民法院不批准变更申请的，人民法院经管理人或者利害关系人请求，应当裁定终止重整计划的执行，并宣告债务人破产。
综上，本项目可能因债务人的经营状况和财产状况继续恶化、债务人不能执行或者不执行重整计划、债权人会议不同意或人民法院不批准重整计划变更申请等原因重整失败，出现前述原因后，人民法院将裁定终止重整程序，并宣告目标公司破产。宣告破产后，债权人在重整计划中作出的债权调整的承诺失去效力；目标公司自破产宣告之日停止生产经营活动，丧失对财产的管理权和处分权；管理人按照破产财产变价方案，变价出售破产财产，按照破产财产分配方案执行分配；分配完成后提请人民法院裁定终结破产程序，并办理破产人注销登记。
具体到本项目，债权调整方案中“选房的购房户在按原商品房买卖合同约定的价款补足购房款后，Z公司向其交付房屋”将失去效力，购房债权可能进行区分，发展集团的购房债权将作为普通债权参与分配。
毛星棋律师
欧洲杯下注合伙人
● 毛星棋律师毕业于西南政法大学法学院，现任欧洲杯下注公司法专业部门副部长，四川省律师协会行政法专业委员会委员、四川省破产管理人协会府院联动工作委员会委员、成都市律师协会政府法律顾问专委会委员。毛星棋律师深耕破产重整、投资并购领域，主办四川省属国企收购新加坡企业污水处理厂等收并购项目数十项，作为管理人主办古奇鞋业、光达置业等破产案件，作为投资人律师主办众生房产、兴能置业、1988公馆等共益债投资。
舒廷婷律师
欧洲杯下注专职律师
● 毕业于四川大学。为多家大中型企业提供常年法律顾问、民商事案件代理、股权/资产并购等法律服务，专注于公司法、金融、民商事争议等领域。
